O fundo imobiliário (FII) que a Kepler Weber estruturou com a gestora Jubarte para construir e alugar silos e armazéns para clientes do agronegócio concluiu sua primeira etapa de captação de recursos e já está em conversas com duas tradings de grãos para negociar seus primeiros investimentos.
Na rodada, em que contou com apoio de distribuição da HMC Capital, o fundo levantou R$ 152 milhões. Agora, a meta é levantar mais R$ 350 milhões na segunda rodada de investimentos, que deverá ocorrer no segundo semestre.
A estratégia do fundo é utilizar esses recursos para comprar áreas, construir armazéns e silos e alugá-los para clientes do agro por um prazo longo, no modelo “built-to-suit” (conforme as condições do cliente). Os contratos de aluguel devem ter prazo de 15 anos.
O plano da Jubarte é que o fundo tenha como foco apenas a fase de desenvolvimento dos projetos. Com isso, ele repassaria os contratos de aluguel para outros fundos ou a investidores que usufruam dessa renda.
Para que os investimentos comecem, o FII terá primeiro que assinar contratos com clientes para que eles se comprometam com o aluguel dos espaços. De acordo com Eduardo Lopes, sócio-fundador e diretor de investimentos da Jubarte, duas tradings já assinaram memorandos de entendimento e agora estão negociando os termos dos contratos.
Também há conversas em andamento com grandes produtores rurais “de primeiríssima linha” e indústrias de etanol de milho, disse. Lopes não informou o nome das contrapartes.
A escolha dos locais de instalação das duas primeiras estruturas de armazenagem ainda está em fase de negociações. Segundo Lopes, há localidades em estudo nos Estados de Rondônia, Pará, Mato Grosso, Bahia e Piauí.
“Quanto mais nova a fronteira, maior o déficit [de armazenagem]. Trabalhamos com tradings que sabem onde existe necessidade e potencial [de crescimento da produção e do déficit de armazenagem]”, afirma Denis Jungerman, sócio-fundador e diretor de capital estratégico da Jubarte.
A escolha dos terrenos obedecerá à estratégia de cada trading. A tendência é de que elas deem prioridade para áreas onde não há competição com outras tradings já estabelecidas e que tenham relações comerciais consolidadas na região. Também existe oportunidade em áreas em que há tal abundância de grãos que a concorrência não chega a ser um problema.
Os investidores já firmaram compromisso de aportar os R$ 152 milhões, mas a entrada do dinheiro ocorrerá de maneira escalonada, conforme houver demanda por recursos para as obras. A expectativa, segundo Jungerman, é que, com esses recursos, seja possível erguer ao menos os dois primeiros armazéns, mas com possibilidade de construção de um terceiro. A fornecedora dos equipamentos será a Kepler Weber.
O fundo vai apostar em estruturas de armazenagem com capacidade mínima de 42 mil toneladas (silos) e máxima de 120 mil toneladas (armazéns). Segundo Jungerman, quanto maior a estrutura, melhor sua eficiência, e, assim, mais barato fica o aluguel para o locatário.
Com os R$ 500 milhões que o fundo pretende levantar em todo o ciclo e com o porte dos investimentos que ele projeta fazer, a gestora estima que o fundo conseguirá construir uma capacidade estática para armazenar 500 mil toneladas de grãos. A Jubarte estima que a entrega dos primeiros armazéns ocorrerá a partir da safra de inverno do ano que vem e que essas estruturas corresponderão a menos de 1% do déficit atual no país. “Somos uma gota no oceano”, admite Lopes.
Só nesta safra, diz ele, o Brasil deverá ter uma defasagem no armazenamento de grãos (soja e milho) de 130 milhões de toneladas. O volume corresponde a mais do que duas safras inteiras da Argentina — e tende a aumentar, ressalta Lopes.
Diferentemente do que ocorre na maioria dos investimentos em armazenagem no país, os aportes do fundo da Jubarte começarão com equity, e não com financiamentos. “Hoje, as fontes subsidiadas [para armazenagem] são super importantes, mas são insuficientes”, observa Jungerman. Segundo ele, em algum momento, o fundo vai recorrer a instrumentos de dívida para apoiar os investimentos, mas haverá uma composição “para prover o melhor retorno aos investidores”, diz.
